Deelprogramma 1.3: Wonen

Deelprogramma 1.3: Wonen

In het deelprogramma Wonen staat centraal dat we iedereen die in onze gemeente wil (blijven) wonen een plek bieden. We zetten in op voldoende kwalitatief goede, duurzame en betaalbare woningen in een goede en toekomstbestendige woonomgeving. Wij bouwen als gemeente zelf geen woningen. Daarom sturen wij met wetgeving en beleid op onze doelstellingen en maken wij afspraken met ontwikkelaars en corporaties over hoe we onze ambities willen realiseren.

Doelen Deelprogramma 1.3: Wonen

Het programma Wonen heeft de volgende doelen (bron woonvisie 2020-2025):

• Bouwen, bouwen, bouwen mét kwaliteit.

We willen dat er voldoende, betaalbare en duurzame woningen worden gerealiseerd. Een goede samenwerking met corporaties en bouwende partijen is hierbij cruciaal;

• Een gemeente voor iedereen.

We willen een ongedeelde gemeente zijn, waarbij iedereen een plek kan vinden;

• Aandacht voor doelgroepen.

We hebben extra aandacht voor de woonbehoeftes van ouderen, kwetsbare groepen en groepen met een alternatieve woonwens;

• We bouwen woningen met aandacht voor kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Effectindicatoren

Met de volgende indicator(en) wordt de door ons gewenste maatschappelijke impact van ons beleid gemeten. Indien er geen cijfers beschikbaar zijn voor dat jaar, staat er een streepje. In dat geval wordt de indicator eens in de twee jaar gemeten, of is de indicator pas vanaf 2022 in de begroting opgenomen.

Toelichting effectindicatoren

Ontwikkeling totale woningvoorraad (netto ) :
De ontwikkeling van de totale woningvoorraad is groter dan eerder verwacht. Dit is positief gezien de druk op de woningmarkt. In de paragraaf Stimuleren en reguleren woningmarkt wordt dit toegelicht. Zie voor een verdere toelichting de Beleidsvelden.

Zoektijden sociale huurwoning:
Tijd dat een woningzoekende actief zoekt naar een huurwoning.

Tevredenheidscijfer kwaliteit woning:
De tevredenheid over de prijs-kwaliteitverhouding  en over de kwaliteit van de woning is iets lager dan bij de vorige meting. Dit hangt samen met de gestegen gasprijzen, waardoor mensen zich meer bewust zijn geworden van het energieverbruik van hun woning. Tevens waren mensen in de afgelopen twee jaar meer thuis door de corona-lockdowns, waardoor er ook meer aandacht was voor (de kwaliteit van) de eigen woning.

Percentage woningen met zonnepanelen :
Volgens de telling heeft 40% van de woningeigenaren zonnepanelen, 17% van de corporatiewoningen en 11%  van de particuliere huurwoningen. Het percentage woningen met zonnepanelen is het hoogste percentage van Nederland. Het gaat in totaal om bijna 30.000 woningen.

CO2-uitstoot woningen :
Het fossiele energiegebruik in woningen in Groningen leidde in 2021 tot de uitstoot van 341k ton CO2. Dit komt neer op 29% van de totale CO2-uitstoot in de gemeente Groningen (het peiljaar voor de gegevens uit de CO2 monitor is 2021). De uitstoot is met 1,0% gestegen (4 kton) t.o.v. het voorgaande jaar. Deze stijging komt zowel door een toename van het gasverbruik als het elektriciteitsgebruik. Het gasverbruik is met 1% toegenomen. Het elektriciteitsgebruik is met 4% toegenomen, maar door een groter aandeel van hernieuwbare bronnen in de elektriciteitsmix is de CO2-uitstoot door elektriciteitsgebruik maar 1% toegenomen. De sterkere groei van de elektriciteitsvraag kan duiden op een groeiende elektrificatie van de warmtevraag in de gebouwde omgeving.

Beleidsvelden

Het deelprogramma Wonen bestaat uit de volgende beleidsvelden:

Stimuleren en reguleren Woningmarkt
In 2022 is de totale woningvoorraad met 2.083 woningen toegenomen. Het betreft een toename van 1.362 nieuwbouwwoningen en 1.442 andere toevoegingen, daartegenover staat een afname van 721 woningen.
Deze aantallen zijn afkomstig uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG),  waarin de adressen en gebouwen van de gemeente zijn opgenomen.
Andere toevoegingen betreft bestaande panden waarbij afgelopen jaar een woonfunctie is toegevoegd. Dit kan gaan om omzetting vanuit een andere functie zoals van kantoor naar wonen, splitsing van woningen, omzetting van kamers naar studio’s, etc.
Ook worden panden soms tijdelijk uit de BAG registratie gehaald bij verbouwing en worden deze na afronding van de werkzaamheden weer opgevoerd (dit zorgt eerst voor een afname en daarna voor een andere toevoeging). Dit zien we m.n. bij huurwoningen waar bij mutatie eerst werkzaamheden (modernisering, verduurzaming) worden uitgevoerd voordat de woning weer verhuurd wordt.
Afname van het aantal woningen vindt plaats door sloop, omzetting van wonen naar andere functies, samenvoegingen en vanwege het bovengenoemde tijdelijke en afvoeren van woningen uit de BAG.
Tevens waren er enkele administratieve correcties.
Verder is in 2022 de toren Libertas opgeleverd. Dit betreft 270 semi zelfstandige eenheden (waarbij bewoners de keuken delen). Het pand telt 38 huisnummers en staat daarom als 38 eenheden in de BAG, terwijl het eigenlijk om 270 eenheden gaat. Indien deze 270 eenheden volledig worden meegeteld komt het aantal nieuwbouwwoningen in 2022 uit op 1.592.

Alle prognoses laten zien dat we als gemeente de komende jaren blijven groeien. We hebben een flinke bouwopgave voor verschillende woningbouwsegmenten (grondgebonden, appartement) en categorieën (koop, huur, sociale huur, middenhuur), zodat we alle doelgroepen kunnen bedienen. We zetten in op minimaal 1.500 nieuwbouwwoningen per jaar. Het overgrote deel van deze woningen landt in onze grote ontwikkelzones Suikerzijde, Stadshavens, Reitdiepzone en Meerstad. Maar ook in de dorpen rond de stad Groningen is ruimte voor woningbouwontwikkeling, afgestemd op de behoefte van het dorp. Er worden verschillende soorten woningen in verschillende prijsklasses gebouwd.

Strategische woningbouwprogrammering:
De doelen van het programma Wonen staan weergegeven in de Woonvisie 2020-2025 (zie het begin van dit hoofdstuk). In 2022 is een start gemaakt het opstellen van de Strategische Woningbouwprogrammering. Dit is een vertaling van woonvisie naar opgaves voor betaalbaar bouwen, bouwen naar behoefte en bouwen aan ongedeelde gemeente. Oftewel een verdere detaillering van de opgaven in de woonvisie om nog meer sturing te kunnen geven aan de woningbouw in onze gemeente, zowel kwalitatief en kwantitatief.

Nieuwbouw:
Een aantal voorbeelden van nieuwbouwprojecten die in 2022 is afgerond zijn:
Er is onder meer flink gebouwd in Meerstad. Daar verrezen in 2022 meer dan 400 woningen in de wijken  Groenewei en Meeroevers. Hier kwamen vooral eengezins-koopwoningen, maar ook enkele huurwoningen.  Aan de Westerwal in de Zeeheldenbuurt werden 22 koopwoningen en 171 huurwoningen gerealiseerd.
In de Karaat, aan de Oosterhamrikkade zijn 77 zowel koop- als huurwoningen opgeleverd. De Brugwachter is gerealiseerd aan de Antillenstraat en betreft een nieuwbouwcomplex met 136 sociale huurwoningen. Een ander groot project is de toren Libertas (270 eenheden, voor buitenlandse studenten) in de Hortusbuurt.
In Selwerd en Paddepoel ging de wijkvernieuwing door en werden er nieuwe woningen gebouwd, zowel grondgebonden woningen als appartementen; sociale huur en middenhuur.
Buiten de stad werden in Haren meerdere projecten opgeleverd, met zowel koopwoningen als sociale huur.
Ook in Ten Boer, Harkstede en Garmerwolde verrees er nieuwbouw.

Sociale huur:
In de meerjarenafspraken met de woningcorporaties (het ambitiekader 2021-2025) hebben we de doelstelling om jaarlijks tussen de 200 - 240 sociale huurwoningen toe te voegen. Gezien de grote vraag naar sociale huurwoningen willen we meer sociale huurwoningen realiseren, zo mogelijk een verdubbeling. In 2022 zijn er netto 413 sociale huurwoningen toegevoegd. Hiermee is onze doelstelling van 200-240 sociale  huurwoningen ruimschoots behaald.
Er werden 592 nieuwbouw sociale huurwoningen gebouwd. Tevens werden er 59 woningen gesloopt en 120 woningen verkocht. We zorgen dat de nieuwe sociale huurwoningen eerlijk en evenwichtig worden verdeeld. Hiervoor zijn er afspraken met de corporaties over de woonruimteverdeling.
Verder is in 2022 het initiatiefvoorstel ‘2.500 betaalbare woningen extra’ aangenomen wat in de komende jaren zijn beslag gaat hebben. Dit voorstel komt jaarlijks neer op nog eens 100 betaalbare woningen (sociale huur en sociale koop). Deze 100 woningen worden nog niet dit jaar opgeleverd, maar de voorbereidingen voor het realiseren zijn gestart.

Steunpunt huren:
Ter ondersteuning van huurders is in 2022 het Steunpunt Huren geopend met de website: www.steunpunthurengroningen.nl en een fysieke locatie aan het Damsterdiep 36. Op 7 december is het Steunpunt Huren officieel geopend. Huurders kunnen dus zowel online als fysiek hun klacht melden of vraag stellen. Per kwartaal is er overleg met VTH, Stadsontwikkeling en het Steunpunt Huren om, onder andere, veelvoorkomende klachten te bespreken.

Opkoopbescherming:
Stimuleren woningmarkt betekent ook reguleren van de markt, zodat vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar aansluiten. In het kader van meer sturing op de woningmarkt is in 2022 de Opkoopbescherming ingevoerd. Deze bescherming geldt voor huizen met een WOZ-waarde tot € 305.500 (prijspeil 2022). Door de Opkoopbescherming kunnen woningen niet meer opgekocht worden om (duur) te gaan verhuren. Zo blijven woningen betaalbaar en krijgen starters en gezinnen meer kansen. De Opkoopbescherming is opgenomen in de Huisvestingsverordening en wordt in maart 2023 geëvalueerd.

Wet Toeristische Verhuur van Woonruimte:
Op 1 januari 2022 kwam het Rijk met nieuwe regels voor verhuur aan toeristen, opgenomen in de Wet toeristische verhuur van woonruimte. In 2022 hebben we deze regels vertaald naar lokale behoefte en een wijziging van de Huisvestingsverordening voorbereid. Dat betekent dat per 1 januari 2023 een woning of woonboot maximaal 30 nachten per jaar mag worden verhuurd aan toeristen. Daarnaast hebben we aanvullende kaders gesteld aan het woninggebruik.

Boumakring:
Om te komen tot een woonakkoord hebben we in 2022 de Boumakring opgericht. Dit is een maatschappelijke coalitie van gemeente, ontwikkelaars en corporaties die gezamenlijk willen werken aan de opgaves die we voor de gemeente Groningen hebben. In het woonakkoord willen we afspraken met hen maken over hoe we gezamenlijk de belangrijke opgaven op het gebied van wonen gaan aanpakken.

Doelgroepen
Hoewel veel mensen moeite hebben met het vinden van een goede en betaalbare woning, focussen we ons op een aantal (nieuwe) doelgroepen.

Ouderen en mensen die zorg nodig hebben:
Voorjaar 2022 is de gemeentelijke Woonzorgvisie “Wonen mag voor niemand (een) zorg zijn” vastgesteld. Deze visie beschrijft wat aanvullend nodig is om mensen met een woonzorgbehoefte goed te huisvesten en welke ambities en doelen zijn gesteld op het gebied van wonen, samenleving en zorg. Voorafgaand aan deze visie is een analyse van de woonzorgopgave van verschillende doelgroepen opgesteld. Rond de zomer van 2022 is gestart met het opstellen van een uitvoeringsprogramma. De gemeente vertaalt de visie met de woningcorporaties, het zorgkantoor en zorgorganisaties naar een gezamenlijk uitvoeringsprogramma. Huurdersorganisaties zijn informatief meegenomen in dit traject. Er is onder andere gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak. Het uitvoeringsprogramma krijgt, in lijn met het visiedocument, een looptijd t/m 2030 en wordt tweejaarlijks herijkt. In 2023 moet eerste oplevering van het uitvoeringsprogramma gereed zijn.

Anders wonen:
Ook hebben we aandacht voor groepen die anders (willen) wonen. Te denken valt aan stadsnomaden en woonwagenbewoners, maar ook aan hen die de ontwikkeling en/of het beheer van hun woning anders willen inrichten (wooncoöperaties, collectief wonen, etc.). Deze alternatieve vormen van ontwikkeling kunnen zorgen voor een duurzame toevoeging van betaalbare woningen. In 2022 is gewerkt aan het startpunt wooncoöperaties. In 2023 gaan we verder met het ophalen van initiatieven en willen we dat de eerste plannen voor wooncoöperaties worden ontwikkeld. Suikerzijde en Meerstad hebben de opdracht gekregen om ruimte te bieden aan initiatieven voor wooncoöperaties. Er wordt nu gewerkt aan het vastleggen van concrete locaties. Deze worden vervolgens via het Steunpunt kenbaar gemaakt, zodat groepen zich daarvoor kunnen inschrijven.

Jongeren- en studentenhuisvesting:
Daarnaast blijven jongeren en (internationale) studenten een belangrijke doelgroep in de stad. Voor deze doelgroep werken we samen met partners onder het convenant Studenten- en Jongerenhuisvesting in Groningen 2019-2022. In lijn met dit convenant hebben we het Wonen op het Zernike nader uitwerkt, onderzoeken gedaan naar de woonwensen van jongeren en studenten, piekopvang georganiseerd en het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag onder de aandacht gebracht via een campagne. Daarnaast houden we aandacht voor het positief verbinden van studenten en niet-studenten door WIJS te continueren en uit te breiden. Het samenleven wordt ook gestimuleerd door de subsidie Leven in Stad. Hiervoor wordt jaarlijks 5.000 euro beschikbaar gesteld. In verband met corona hebben we in 2022 dit bedrag verhoogd naar 10.000 euro.
 
Kwaliteit en duurzaamheid
Een goede, groene en gezonde leefomgeving is het speerpunt van onze omgevingsvisie Levende Ruimte. Leefkwaliteit is het samenbindende thema voor alles wat we doen. Naast zorgen voor voldoende goede woningen willen we ook zorgen voor een goede leefomgeving. Bouwen in Groningen betekent bouwen voor de langere termijn, met aandacht voor diversiteit, kwaliteit en duurzaamheid. We streven naar klimaatbestendige woningen in een fijne en groene woonomgeving. Om in 2035 CO2-neutraal te zijn alle nieuwbouwwoningen aardgasvrij. De grootste opgave ligt echter in de bestaande woningvoorraad. De opgave is om de gebouwde omgeving te verduurzamen en aardgasvrij te maken middels de wijkenergieaanpak. Er ligt hier een directe relatie met de programma's Energie en Leefkwaliteit waar deze opgaven nader worden uitgewerkt.

Bij de ontwikkeling van nieuwe woongebieden kijken we naar de juiste plekken om te bouwen. Hier bouwen we mooie, duurzame, energiezuinige wijken. In het programma Energie gaan we nader in op de gestelde doelen rondom verduurzaming. We hebben ook aandacht voor de leefbaarheid in de bestaande stad en dorpen. Met de wijkvernieuwing geven we invulling aan gemengde wijken met een goed woon- en leefklimaat.

Overig wonen
Binnen het programma Wonen worden vele reguliere taken en activiteiten uitgevoerd, die niet rechtstreeks aan een van de beleidsvelden of deelprogramma’s kunnen worden toebedeeld, maar wel een plek in de begroting moeten krijgen. Daarnaast verantwoorden wij de financiële middelen van het duurzaamheidsprogramma en de wijkvernieuwing, welke elders in deze begroting inhoudelijk worden toegelicht.