Onderbouwing van het totale jaarresultaat boekjaar 2022
Het jaarresultaat vanuit het grondbedrijf bedraagt 7,38 miljoen euro voordelig. In onderstaande tabel staan de resultaten weergegeven per programma.
Resultaat Grondbedrijf 2022
Resultaat Grondbedrijf 2022 | Begroot | Totaal | Resultaat |
|---|---|---|---|
Programma 1: Economie en ruimte | |||
Actualisatie grondexploitaties | |||
Mutatie voorziening | 1.765 | 3.159 | 1.394 |
Vrijval voorziening Grote Markt | -1.587 | -1.587 | |
POC-winstneming | 1.394 | 1.394 | |
Verkopen | |||
Verhuurde kavels | -1.278 | -1.278 | |
Strategische gronden | -2.485 | -2.485 | |
Erfpacht | -121 | -121 | |
Tuingronden/Overig | -315 | -315 | |
Exploitatie | |||
Grondbedrijf algemeen | 1.232 | 287 | -945 |
Strategische gronden | 233 | -503 | -736 |
Verhuurde Kavels | -478 | -278 | 200 |
Erfpacht | -198 | -377 | -179 |
Bouwrijpe kavels | 30 | 48 | 18 |
Niet in exploitatie te nemen gronden | 2 | 15 | 13 |
Gronden Haren | 0 | ||
Tuingronden/overig | -6 | 131 | 137 |
Diversen | |||
Verliesvoorziening nog te ontwikkelen gronden | -4.505 | -4.505 | |
Verliesvoorziening gronden gebiedsontwikkelingen | -66 | -66 | |
Afboeking boekwaarde | 0 | ||
Vrijval reserve afkoop erfpacht | -13 | -13 | |
Mutatie reserve afkoop erfpacht | 13 | 13 | |
GEM Haren Noord | 0 | ||
Storting onderhoudsvoorziening Biotoop | 857 | 857 | |
Kapitaallasten BWV Meerstad | -10 | -10 | |
Hergebruik grond | 19 | 19 | |
Diversen | 10 | 10 | |
Totaal programma 1 | 2.580 | -5.605 | -8.185 |
Programma 2 Wonen | |||
Exploitatie | |||
Precario ingebruikgeving Openbare Ruimte | -7 | -7 | |
Totaal programma 2 | 0 | -7 | -7 |
Totaal mutaties Grondbedrijf 2022 (negatief getal is voordelig resultaat) | 2.580 | -5.612 | -8.192 |
De resultaten van Exploitatie en Diversen (met uitzondering van verliesvoorziening nog te ontwikkelen gronden en verliesvoorziening gronden gebiedsontwikkelingen) worden in de gemeenterekening toegelicht bij de diverse programma's.
Beschikbare weerstandsvermogen in relatie tot benodigd weerstandsvermogen/risico’s
Inleiding
Bij het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar er zijn ook risico’s aan verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de soms relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te maken kosten en opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Risico’s zijn om deze reden min of meer inherent aan projecten en grondexploitaties. De wijze waarop we met risico’s omgaan is vastgelegd in de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2020 (raadsbesluit 22 april 2020). Bij de berekening van het weerstandsvermogen voor de gemeenterekening 2022 worden dezelfde parameters gebruikt als bij de begroting 2023, met uitzondering van de rekenrente. Dit zijn de volgende parameters:
Risico's | Omschrijving | Grondslag | Parameter | Voorstel |
|---|---|---|---|---|
Vertragingsrisico | Dit risico betreft vertraging van het project, ook wel boekwaarde risico genoemd, dat leidt tot renteverlies. Bij dit risico is onderscheid gemaakt in de looptijd van grondexploitaties. | (Boekwaarde + verplichtingen - getroffen verliesvoorziening x economische cyclus) x parameter | De parameter is gelijk aan de parameter rekenrente. Het verwachte rentepercentage voor 2023 is 1,64%. | |
Grondexploitaties met een resterende looptijd van 5 jaar of korter | Economische cyclus 3 jaren | 1,64% | De parameter is gelijk aan de parameter rekenrente. Het verwachte rentepercentage voor 2023 is 1,64%. | |
Grondexploitaties met een resterende looptijd langer dan 5 jaar | Economische cyclus 7 jaren | 1,64% | De parameter is gelijk aan de parameter rekenrente. Het verwachte rentepercentage voor 2023 is 1,64%. | |
Strategisch grondbezit | Economische cyclus 3,5 jaren | 1,64% | De parameter is gelijk aan de parameter rekenrente. Het verwachte rentepercentage voor 2023 is 1,64%. | |
Uitvoeringsrisico | Dit betreft het risico dat de civiele kosten meer stijgen dan voorzien | Nog te realiseren civiele kosten (BWRM + sloop + saneren) x parameter | 2,50% | Gezien relatieve lange doorlooptijden van civiele aanbestedingen en de continue prijsstijgingen van materiaalkosten stellen we voor een parameter van 2,5% te hanteren. |
Risico opbrengstenstijging bedrijventerreinen | Dit betreft het risico dat de geraamde grondopbrengsten van bedrijventerreinen niet wordt gerealiseerd. | Nog te realiseren opbrengsten bedrijventerreinen x parameter | 1% | De vraag naar bedrijventerreinen is op dit moment vrij sterk. Gezien dat Groningen met haar grondprijzen aan de hoge kant zit in de regio en we ook ervaring hebben met een fors lagere vraag, stellen we voor deze parameter op 1% te zetten. |
Risico kostenstijging | Dit betreft het risico dat de nog te realiseren kosten meer stijgen dan ingeschat. | (Nog te maken kosten - civiele kosten) x parameter | 2% | De inflatie vanwege hoge energieprijzen en materiaaltekorten leidt tot stijgende bouwkosten. Voor een deel zijn die in de verliesvoorzieningen van de geactualiseerde grondexploitaties verwerkt. Het restant verwachten we met 2% kostenstijging in het weerstandsvermogen op te kunnen vangen. |
Renterisico | Dit betreft het risico dat de rente meer stijgt dan ingeschat. | (Boekwaarde + nog te realiseren kosten) x parameter | 2% | De rente over de grondexploitaties wordt bepaald door het gemiddelde werkelijke rentepercentage over alle leningen die voor de verschillende grondexploitaties zijn afgesloten. Tegelijkertijd zijn de kapitaalmarkten in beweging en is de rente op staatsobligaties in korte tijd fors gestegen. Die stijgende rente zal ook invloed hebben op het grondbedrijf. Daarom vinden we een rentestijging van 2% passend bij de huidige markt. Voor een deel is dit in de verliesvoorziening van de geactualiseerde grondexploitaties verwerkt. Het restant verwachten we met 2% rentestijging in het weerstandsvermogen op te kunnen vangen. |
Projectspecifieke risico's | Dit betreft risico's die 1. niet vallen onder boven-genoemde categorieën, 2. Projectspecifiek zijn en 3. waarvan de kans van optreden lager is dan 50% en die dan ook niet zijn verwerkt in de grondexploitatie. Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s. | Risicobedrag x parameter | Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s. We adviseren om daarbij de parameters in onderstaande tabel te handhaven. |
Beschikbaar weerstandsvermogen
Om risico’s te kunnen opvangen is het van belang dat de gemeente over een buffer beschikt van voldoende omvang. Deze buffer bestaat uit het beschikbare gemeentelijke weerstandsvermogen. In de paragraaf 3 “Weerstandsvermogen en risicobeheersing” wordt uitgebreid ingegaan op deze materie.
Benodigd weerstandsvermogen
Hieronder volgt het weerstandsvermogen voor de komende jaren.
Prognose benodigd weerstandsvermogen
Benodigd weerstandsvermogen | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|---|---|---|
1. Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties | 21,2 | 20,0 | 18,6 | 17,6 | 16,9 | 16,2 |
2. Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties | 13,5 | 13,6 | 14,3 | 20,1 | 17,2 | 16,1 |
3.a Meerstad | - | - | - | - | - | - |
3.b Meerstad Noord | 26,1 | 26,1 | 26,1 | 26,1 | 26,1 | 26,1 |
3.c Stadshavens | - | - | - | - | - | - |
3.d. De Suikerzijde | - | - | - | - | - | - |
4. Strategisch bezit | 2,4 | 2,7 | 2,9 | 2,9 | 2,9 | 2,9 |
Totaal | 63,3 | 62,3 | 61,9 | 66,7 | 63,1 | 61,2 |
TToelichting
Het benodigde WSV voor grondexploitaties bestaat uit de volgende onderdelen:
- Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties
Met behulp van de risicoboxenmethode is het benodigde weerstandsvermogen voor deze grondexploitaties bepaald. Hier komt voor de jaarschijf 2023 een benodigd WSV van 21,2 miljoen euro uit;
- Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties
Op dit moment wordt gewerkt aan een aantal gebiedsontwikkelingen waaronder Stationsgebied en De Held III. Naar verwachting worden deze gebiedsontwikkelingen met een vast te stellen grondexploitatie vanaf 2024 aan de raad voorgelegd. Ook hier is met behulp van de risicoboxenmethode het benodigde weerstandsvermogen bepaald;
- Grondexploitaties die in aparte rechtsvormen zijn/worden ondergebracht
De gemeente Groningen heeft de gebiedsontwikkelingen Meerstad, De Suikerzijde en Stadshavens ondergebracht in een BV. Uitgangspunt bij gebiedsontwikkelingen die in aparte rechtsvormen zijn ondergebracht is dat de risico’s binnen de beschikbare middelen voor de betreffende gebiedsontwikkeling kunnen worden opgevangen. Daarmee hoeft er in beginsel dus geen weerstandsvermogen bij de gemeente te worden aangehouden. Mocht toch blijken dat we eventueel een beroep op het gemeentelijk weerstandsvermogen moeten doen, zullen we de raad daarover zo spoedig mogelijk informeren;
3.b Meerstad Noord
Op dit deelgebied zit een aanzienlijke opbrengsttaakstelling. Dit is een opbrengst boven op de agrarische waarde van de grond. Dit risico werd altijd al met het gemeentelijke weerstandsvermogen afgedekt. Op dit moment wordt gewerkt aan de uitwerking van plannen voor een zonnepark. Insteek is dat Meerstad als eigenaar van de grond een opbrengst ontvangt voor tijdelijk gebruik.
In het verleden kwam het risico voort uit de opbrengsttaakstelling terwijl er geen programma onder dit deelgebied lag. Met het uitwerken van de plannen voor een zonnepark wordt er weliswaar aan een nieuw programma gewerkt, maar wordt het risico dat deze grondopbrengst niet geheel gerealiseerd gaat worden hoger ingeschat. Dit heeft een tweetal hoofdoorzaken:
- De grondopbrengst Meerstad Noord wordt nu voorzien in de periode 2040-2043. In 2043 wordt de grondexploitatie afgesloten. Er wordt geen waarde toegerekend aan uitgifte van gronden na 2043. Hoe verder in de tijd een opbrengst ligt, hoe groter de onzekerheid en hoe hoger het risico is. Concreet betekent dit dat voor de uitgifte van de grond na 2040 vanuit het voorzichtigheidsbeginsel het risicoprofiel sterk toeneemt. Het is nu nog echt onduidelijk hoe en wanneer deze grondopbrengsten kunnen worden gerealiseerd;
- Het risico op de langere exploitatieperiode gekoppeld aan de relatieve hoge boekwaarde van dit deelplan, betekent ook een (berekening volgens risicoboxenmethode) verhoging van het risicoprofiel van deze grondexploitatie.
De opbrengst vanuit bijvoorbeeld woningbouw kan door het tijdelijk gebruik voor een zonnepark sowieso pas later in de tijd gerealiseerd worden (na 2040) waardoor de onzekerheid groter wordt. Er is op dit moment nog geen businesscase opgesteld waarbij de financiële effecten voor Meerstad en de gemeente totaal in beeld zijn gebracht.
In de grondexploitatie komt het risico Meerstad Noord uit op 26,1 miljoen euro. Dit risico dekken we in tegenstelling tot de rest van Meerstad wel met gemeentelijk weerstandsvermogen af omdat het risicoprofiel van Meerstad dit extra risico op voorhand niet kan opnemen. Voor de totale grondexploitatie van Meerstad geldt dat we binnenkort uw raad separaat gaan informeren over de nieuwe ambities en op welke manier we deze nieuwe ambities zo kunnen inpassen dat de economische uitvoerbaarheid blijvend kan worden aangetoond. Daarbij zullen we zowel kijken naar de investeringskant, de programmeringskant, de faseringen als ook naar mogelijkheden dat andere partijen/overheden bijdragen aan de plannen.
- Strategisch bezit
Het weerstandsvermogen voor het strategisch bezit is bepaald met behulp van de risicoboxenmethode. Voor de jaarschijf 2023 is een weerstandsvermogen van 2,4 miljoen euro nodig om de risico's te kunnen opvangen.
Samenvatting
De inschatting is dat het benodigde weerstandsvermogen zich in de jaren 2023-202 8 beweegt in een bandbreedte tussen de 61,2 en 66,7 miljoen euro. Het benodigd weerstandsvermogen voor grondexploitaties is een onderdeel van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Groningen. De uitkomst op dit onderdeel moet dan dus ook altijd worden bezien in relatie tot de overige risico’s die de gemeente loopt.