Paragraaf 7: Grondbeleid

Een actuele prognose van de resultaten op de totale portefeuille grondcomplexen

De BBV specificeert het bezit van grond. Dit is van belang voor de waarderingsgrondslag en resultaatbepaling.
Het grondbedrijf Groningen heeft de volgende categorisering van gronden:

1. Voorraad-Bouwgrond in exploitatie (BIE-gronden);
2. Voorraad-Slotgecalculeerde projecten (inactieve BIE-gronden);
3. Voorraad-Bouwrijpe Kavels;
4. MVA-Nog te ontwikkelen gronden;
5. MVA-Niet in exploitatie te nemen eigendommen;
6. MVA-In erfpacht of anderszins uitgegeven eigendommen;
7. MVA-Verhuurde kavels;
8. IMVA-Voorbereidingskredieten.

Resultaten Bouwgrond in Exploitatie (BIE-gronden)
De categorie Bouwgrond in exploitatie betreft gronden die door een raadsbesluit zijn vastgesteld, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie. De waarderingsgrondslag vindt plaats op vervaardigingsprijs. Elk jaar worden (verplichting BBV) alle grondexploitaties herijkt naar de nieuwste inzichten en verwachtingen.

In onderstaande tabel wordt het verloop van de boekwaarde weergegeven van de Bouwgrond in exploitatie.

Boekwaarde
Het saldo van boekwaarde op 31 december 2021 bedroeg 162,61 miljoen euro. Per 31 december 2022 bedraagt de boekwaarde 159,96 miljoen euro. De boekwaarde is per saldo gedaald met 2,66 miljoen euro.
De netto boekwaarde is de boekwaarde minus de getroffen voorziening van 117,85 miljoen euro. Per 31 december 2022 bedraagt de netto boekwaarde 42,11 miljoen euro.

Verloop boekwaarden grondexploitaties

 
De voornaamste mutaties zijn:

• Kosten: er is per saldo voor 8,88 miljoen euro geïnvesteerd, voornamelijk in Ciboga, Europapark en Grote Markt;

• Opbrengsten: er is per saldo 9,09 miljoen euro aan opbrengsten gegenereerd voornamelijk in Eemspoort, Westpoort fase 1 en Roodehaan;
• De resultaatnemingen bestaan uit terugboekingen van eerder genomen tussentijdse winstnemingen van 1,39 miljoen euro vanuit de verschillende complexen.

Gebiedsontwikkeling Meerstad
Hoewel het project Meerstad een eigen juridische identiteit heeft in een BV/CV constructie, loopt de gemeente Groningen risico over de verstrekte leningen. De omvang van de leningen is vergelijkbaar met de boekwaarde van het project. Een eventueel toekomstig verlies heeft direct effect op de waardering en het rekeningresultaat van de gemeente Groningen. De stand van uitgegeven leningen bedraagt per 31 december 2022 307,65 miljoen euro.

Voorzieningen
De raad heeft de afgelopen decennia middelen in de vorm van verliesvoorzieningen beschikbaar gesteld voor verwachte tekorten in gebiedsontwikkelingen. Bij actualisaties en herzieningen van de grondexploitaties worden de reeds getroffen voorzieningen getoetst aan de herijkte resultaten van de grondexploitaties. Verliesvoorzieningen worden getroffen op het resultaat op contante waarde. Het saldo aan voorzieningen per 1 januari 2022 bedroeg 113,76 miljoen euro. Over dit bedrag aan voorzieningen is rente bijgeboekt met een percentage van 2%, de volgens het BBV voorgeschreven discontovoet. De stand van de beschikbare verliesvoorzieningen per 31 december 2022 bedraagt 116,03 miljoen euro.

Bij de begroting 2022 zijn de grondexploitaties inhoudelijk herzien en ligt de focus op het vooruitkijken. Indien nodig zijn de uitgangspunten van de grondexploitaties bijgesteld ten behoeve van het meerjarenperspectief. Bij de gemeenterekening 2022 zijn de grondexploitaties geactualiseerd (technisch herzien) om een juiste waardering per ultimo boekjaar te verkrijgen. De resultaten op netto contante waarde van de grondexploitaties zijn door de herzieningen en actualisaties gewijzigd. De benodigde verliesvoorzieningen zijn daardoor met 3,40 miljoen euro toegenomen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door kostenstijgingen. Daarnaast is de benodigde verliesvoorziening van de exploitatie Grote Markt verlaagd met 1,59 miljoen euro. Het project is nagenoeg afgerond waardoor de resterende verliesvoorziening vrij kon vallen. In februari 2023 is door de raad de slotcalculatie Grote Markt/Forum vastgesteld. In het voorstel staat dat er incidenteel een bedrag van 4,372 miljoen euro kan vrijvallen ten behoeve van de beklemde reserve binnenstad (4,072 miljoen euro) en exploitatierisico Forum (300 duizend euro). De vrijval komt voor 2,785 miljoen euro uit de beklemde reserve GM/Forum en voor 1,587 miljoen euro uit de verliesvoorziening GM/Forum. Per saldo bedragen de benodigde verliesvoorzieningen van alle grondexploitaties per 31 december 2022 hierdoor 117,85 miljoen euro. Het verschil tussen de beschikbare en benodigde verliesvoorzieningen is 1,82 miljoen euro. Hierdoor moet de beschikbare verliesvoorzieningen met 1,82 miljoen euro worden verhoogd tot 117,85 miljoen euro.

Winsten
Met ingang van 2017 geldt, op basis van de BBV regelgeving, de percentage of completion methode (POC-methode) voor de (tussentijdse) winstnemingen. Met de POC-methode worden de winsten genomen naar rato van gerealiseerde opbrengsten en kosten. In bepaalde gevallen kan het zijn dat in het verleden te veel winst uit een exploitatie is afgeroomd. Het bedrag dat te veel aan tussentijdse winst is genomen zal dan (gedeeltelijk) ‘teruggedraaid’ moeten worden (met een negatief gevolg op het resultaat). Vanuit de grondexploitaties is per saldo 1,39 miljoen euro aan winst teruggedraaid. Zie onderstaande tabel.

Tussentijdse winstneming grondexploitaties

Samenvatting effecten actualisatie grondexploitaties gemeenterekening 2022
Onderstaand wordt het jaarresultaat van de geactualiseerde grexen samengevat. Het jaarresultaat bestaat uit ophoging en vrijval van benodigde voorzieningen en terugboeking van eerder genomen tussentijdse winstnemingen. In onderstaande paragrafen worden de belangrijkste mutaties weergegeven.

Effecten actualisaties grondexploitaties gemeenterekening 2022

Het effect van de geactualiseerde grondexploitaties voor de gemeenterekening 2022 bedraagt 3,210 miljoen euro nadelig. De mutatie op de voorziening bedraagt 1,82 miljoen euro nadelig. Dit wordt voor 1,59 miljoen euro voordelig veroorzaakt door de vrijval op de verliesvoorziening Grote Markt, 244 duizend euro nadelig voor het aanmaken van voorziening voor de grondexploitaties Hart van Ten Boer en Nije Buurt Ten Post en 3,16 miljoen euro nadelig door de mutaties op de voorziening van de overige grondexploitaties. De verliesvoorziening voor de grondexploitaties Hart van Ten Boer en Nije Buurt Ten Post wordt gevoed uit de beschikbare lumpsum-middelen 2019 en worden niet meegenomen in het resultaat van het grondbedrijf. Daarnaast is er voor 1,39 miljoen euro aan eerder genomen tussentijdse winst teruggeboekt in de grondexploitaties.

Verwachte eindresultaten
Een grondexploitatie begroting bestaat uit het in de tijd zetten van gemaakte en verwachte kosten en opbrengsten. Hieruit volgt een toekomstig resultaat, dit resultaat is een prognose. In onderstaande tabel wordt het resultaat op eindwaarde en contante waarde per 31 december 2022 weergegeven.

Tussentijdse winstnemingen die volgens de POC-methode zijn berekend zijn afgeroomd uit de betreffende grondexploitaties en verwerkt in onderstaande resultaten. Voor de nadelige gebiedsontwikkelingen heeft de raad de afgelopen decennia middelen beschikbaar gesteld door treffen van voorzieningen.

Verwachte eindwaarde en contante waarde grondexploitaties

Belangrijkste ontwikkelingen per grondexploitatie

Ciboga (onder andere Ebbingekwartier)
In het voorjaar van 2023 worden de appartementen in blok 7 opgeleverd, in het laatste te bebouwen blok op de parkeergarage Boterdiep. Aansluitend zal de omgeving woonrijp worden gemaakt. De ontwikkelingen op het dek van de parkeergarage zijn dan voltooid.

Voor de ontwikkeling van blok 10A, gelegen tussen de Borgmanschool en de Kunstwerf, zijn de gesprekken met mede-grondeigenaar Nijestee in de ijskast gezet. De ontwikkeling van dit blok zal hier vanwege een verlengd huurcontract van Nijestee met de RUG voor het bestaande gebouw niet voor 2026 plaatsvinden.

Op het Bodenterrein is eind 2022 de woontoren Libertas opgeleverd. Inmiddels zijn de eerste (internationale) studenten er woonachtig. De directe omgeving wordt in het eerste kwartaal van 2023 verder woonrijp gemaakt. De tijdelijke studentenhuisvesting aan de Vrydemalaan op de deellocatie Bodenterrein functioneert naar tevredenheid. Het Bodenterrein zal op middellange termijn (circa 2026 en verder) transformeren tot een definitieve invulling. Er is momenteel een mix voorzien van grondgebonden woningen en appartementen, al dan niet hier en daar gecombineerd met (non-)commerciële functies.

Voor de Oosterhamrikkade geldt er in het najaar van 2022 een, door de gemeentelijke projectgroep ondersteund, uitgewerkt plan voor deze locatie, welke ter beoordeling bij de welstand heeft gelegen. Helaas waren de op- en aanmerkingen op dit plan dusdanig dat er momenteel wordt gewerkt aan een aangepast plan. Dit heeft tot gevolg dat de eerdere overeenstemming over de te hanteren, residueel berekende, grondprijs opnieuw tegen het licht moet worden gehouden. De financiële gevolgen van het aan te passen plan op de grondprijs zullen zeer waarschijnlijk negatief zijn.

Oosterhamrikzone
Het gebied wordt ontwikkeld op basis van de Aanpak Oosterhamrikzone en de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen gemeente en Nijestee. De grondexploitatie Oosterhamrikzone vormt het (financieel) vertrekpunt voor de herstructurering van de ontwikkelgebieden.

In de samenwerkingsovereenkomst met Nijestee, welke gesloten is in 2010, zijn financiële en programmatische afspraken vastgelegd in verband met de gebiedsontwikkeling van de Oosterhamrikzone. Het programma, moment van gronduitgifte en realisatie is direct afhankelijk van tempo en verschijningsvorm van de nieuwe oeververbinding. Over de realisatie, financiering en verschijningsvorm van oa. de oeververbinding zal nog besluitvorming moeten plaatsvinden. Deze situatie stelt Nijstee op het standpunt dat zij het niet redelijk acht, gehouden te worden aan de gemaakte afspraken van de SOK uit 2010.

In december 2021 is de mobiliteitsvisie vastgesteld. Deze mobiliteitsvisie voorziet onder andere in een nieuwe (multimodale) oeververbinding over het Van Starkenborghkanaal in het verlengde van de Vinkenstraat en nieuwe routes voor het verkeer door het gebied. Met de herziening 2022 zijn de uitgangspunten van ruimtegebruik, woonprogramma en uitgiftetempo van de grondexploitatie aangepast naar dit nieuwe scenario. De looptijd van de grondexploitatie is hierdoor verlengd t/m 2036. De koplocaties kunnen pas ontwikkeld worden als is gestart met de realisatie van de nieuwe oeververbinding. In 2023 wordt verdergegaan met de planuitwerking van de zuidzijde van het zuidelijk deel tussen de Paradijsvogelstraat en de Struisvogelstraat. Hierbij zal, naar verwachting, de inpassing van Toentje geconcretiseerd worden.

De realisatie van het gebouw ‘Karaat’ aan de Oosterhamrikkade 119 is afgerond en is in het najaar van 2022 opgeleverd. Daarnaast is de omgevingsvergunning van het plan ‘Talent’ aan Oosterhamrikkade 115-117 onherroepelijk geworden en is ook najaar 2022 de realisatie gestart. Verwacht wordt dit jaar tot een plan te komen voor de groenstrook bij de woonboten. De herinrichting van de Oosterhamrikkade zelf kan na oplevering van ‘Talent’ plaatsvinden

Binnen de voorkeursvariant voor de nieuwe oeververbinding, zoals vastgelegd in de mobiliteitsvisie, worden de overige deelgebieden verder uitgewerkt. Hiervoor worden bestaande uitgangspunten en het woonprogramma voor de koplocaties geactualiseerd. Er wordt bekeken of de noordelijke koplocatie, gelegen tussen de Antillenstraat en de hoek Oosterhamrikkade/Van Starkenborghkanaal, tijdelijk ingevuld kan worden met flexwoningen.

Reitdiepzone met de grondexploitaties Friesestraatweg 137A en Friesestraatweg 181
Algemeen
De Reitdiepzone is een gebiedsontwikkeling waarin ongeveer 2.600 woningen worden gerealiseerd de komende jaren. Inmiddels zijn twee deelprojecten gerealiseerd, Het Ommeland (Brivec) met 123 grondgebonden vrije sector huurwoningen en de Woldringlocatie met 435 huurappartementen, primair bedoeld voor jongerenhuisvesting. De gemeente heeft met de ontwikkelstrategie in 2017 ervoor gekozen om een faciliterend grondbeleid toe te passen op het gebied. Dat betekent dat slechts die kavels die al in eigendom waren van de gemeente worden ontwikkeld middels een grondexploitatie en dat de overige locaties worden gefaciliteerd met een anterieure overeenkomst en het begeleiden van een bestemmingsplanprocedure.

Deelprojecten:
Crossroads
In 2020 is het bestemmingsplan de Friesestraatweg 139, plan Crossroads, bouw 292 (huurvrije sector en sociale huur) woningen, definitief vastgesteld. De bouw is begin 2021 gestart en de eerste woningen worden in april 2023 opgeleverd.

Portland
Het bestemmingsplan voor de Friesestraatweg 181, plan Portland, bouw van 488 studentenwoningen en 72 sociale huurwoningen, is eind 2021 vastgesteld door de raad. Hiertegen is vervolgens beroep ingesteld bij de Raad van State door bewoners van de Voermanhaven. Dit beroep is op 5 januari 2023 ingetrokken waarmee het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning onherroepelijk zijn.

The Yard
Het bestemmingsplan Friesestraatweg 231 is begin 2021 vastgesteld. De bouw van de Friesestraatweg 231, The Yard (voorheen Dykstaete), bouw van 160 huurwoningen, is eind 2021 gestart en wordt naar verwachting eind 2023 opgeleverd.

Jaho
De overeenkomst voor de Friesestraatweg 175 is op 2 december 2022 getekend waardoor de procedure voorontwerp bestemmingsplan Friesestraatweg 175 opgestart kan worden

Friesestraatweg 185-201
We zijn met stedenbouwkundig bureau SAB en de ontwikkelaars/eigenaren voor het deel Friesestraatweg 185 – 201 in overleg over het maken van één stedenbouwkundig plan voor de locaties Bouwselect, Vluchtelingenwerk, Onlineveilingmeesters.nl (vm.Borent), Baxbier en de tussengelegen karakteristieke woningen Friesestraatweg 193 en 195. Daarna kan er één ruimtelijk plan worden gemaakt en kunnen de plannen van de deellocaties verder uitgewerkt worden.

Friesestraatweg 137A
Voor de Friesestraatweg 137A is de koopovereenkomst met Frisoplan eind 2021 ontbonden. De complexiteit rondom sanering en archeologie blijkt op deze locatie ongekend hoog bij elke vorm van mogelijk te realiseren ontwikkeling op deze locatie. De komende tijd beraden we ons over hoe nu verder (om) te gaan met deze locatie en welke consequenties dit verder gaat hebben voor de huidige grondexploitatie.

Herinrichting Friesestraatweg
Om de openbare ruimte toekomstbestendig te maken is onderscheid gemaakt tussen de Friesestraatweg en de Reitdiepzijde. De Friesestraatweg wordt door de gemeente aangepakt en de kosten hiervan worden deels verhaald op de marktpartijen. De herinrichting van de Friesestraatweg vanaf de Pleiadenbrug tot aan de Ommelanden is inmiddels gereed. Naar verwachting wordt in mei 2023 gestart met het deel de Ommelanden tot aan de Stadskerk. Daarna volgt het deel vanaf de Stadskerk tot en met de A-garage. In de laatstgenoemde zullen we eerst alleen de ondergrondse infra zoals kabels en leidingen en plantvakken bomen vervangen en aanbrengen. Nadat alle bouwwerkzaamheden gereed zijn zal het bovengrondse werk (herinrichting weg) plaatsvinden. Ditzelfde zullen we vervolgens gaan doen in deel Zuid, te beginnen bij Crossroads in de 2e helft van 2023.

Reitdiep fase 3&4
Het project Reitdiep fase 3-4 bestaat uit een gebiedsontwikkeling met circa 300 woningen en een kleinschalig bedrijventerrein. In 2021 zijn de laatste projectmatig ontwikkelde woningen opgeleverd en ook de laatste particuliere kavels zijn inmiddels bebouwd. Dit voorjaar zullen de laatste speeltuinen worden aangelegd. In 2022 is het beheer en onderhoud van fase 3 overgegaan naar de gemeente, fase 4 volgt in 2023.

Het kleinschalige bedrijventerrein ligt aan de zuidkant van het plangebied nabij de verkeersontsluiting van de woonwijk en de P&R. In 2019 opende het onbemande benzinestation naast de P&R. In 2021 is het gezondheidscentrum op het naburige kavel in gebruik genomen. Ook het autogaragebedrijf er tegenover is in bedrijf. Op het laatste beschikbare kavel zal in de loop van dit jaar met de bouw van de autowasstraat worden begonnen, de oplevering eind dit jaar 2023 plaatsvinden. Daarmee is ook het bedrijventerrein volledig ingevuld.

De verwerving van de Groene Enclave heeft ook dit jaar nog niet plaats kunnen vinden. Ondanks gesprekken met de eigenaren van de grond zal verwerving naar verwachting ook in 2023 niet slagen. De tijdelijke schoollocatie aan de Joeswerd 20-22 is verhuurd tot en met 2030. Na teruglevering aan de gemeente kan deze locatie worden uitgegeven voor woningbouw.

Hart van Ten Boer
Deze grondexploitatie is in 2022 vastgesteld. Het project is in 2022 gestart met het bouw- en woonrijp maken van onder andere de omgeving Marskramer. In 2023 komt het gebied rondom basisschool de Poort en een deel van de Ommelanderstraat in uitvoering met aansluitend in 2024 de rest van de Ommelanderstraat en de overige projectonderdelen. Het is niet langer aannemelijk dat er nieuwe gronden met opstallen aangekocht zullen worden en dat grond voor vrijesectorwoningen uitgegeven zal worden

Nije Buurt Ten Post
Deze grondexploitatie is in 2022 vastgesteld. Er is een nieuwe inschatting van de herontwikkelingswaarde Hervormde Kerk. De uitvoering bouw- en woonrijpmaken is nog niet gestart.

Haren stationsgebied
De sociale woningbouw op het Walstrocomplex is gerealiseerd. De vrije kavels gaan in het voorjaar van 2023 in de verkoop. In het voorjaar van 2023 starten de planologische procedures voor de Stationsresidence locatie.

Theda Mansholt locatie
Deze grondexploitatie is in 2022 vastgesteld. In 2023 worden de kavels bouwrijp gemaakt en uitgegeven. Twee kavels zijn op dit moment in optie en één kavel is in reservering. We streven ernaar om in 2024 en het gebied woonrijp te maken.

Eemspoort
Het afgelopen jaar is er voor Eemspoort veel belangstelling en verlopen de verkopen voorspoedig. In totaal is er in 2022 0,6 hectare verkocht en zijn er voor de resterende 0,8 hectare diverse gesprekken gaande. De verwachting is dat de resterende 4 kavels spoedig worden verkocht en dat de grondexploitatie kan worden afgesloten. Met de verkopen wordt ook het woonrijp maken opgepakt, wat voornamelijk bestaat uit het realiseren van de inritten en de trottoirs. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang een verkoop van een kavel heeft plaatsgevonden.

Zernike
De afgelopen jaren verliep de verkoop op Zernike Campus voorspoedig, maar momenteel is het even rustig. In 2022 hebben er helaas geen verkopen plaatsgevonden. Ook voor de resterende 11 hectare blijft de belangstelling achter. Acquisitie wordt gedaan door het Campus Management (Triade). We hebben een tamelijk streng toelatingsbeleid, wat we met de campus-partners hebben vastgelegd in een vestigingskader. Bedrijven moeten toegevoegde waarde en samenwerking hebben op de Campus. Tot slot wordt met het verkopen van kavels ook het woonrijpmaken opgepakt, wat voornamelijk bestaat uit het realiseren van de inritten en de trottoirs. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang een verkoop van een kavel heeft plaats gevonden.

Westpoort Fase I
De afgelopen jaren was de interesse voor Westpoort (fase 1) sterk toegenomen en zijn er veel kavels in optie of reservering genomen. Het betreffen vooral bedrijven in de distributiesector en e-commerce, conform het oorspronkelijk beoogde profiel van Westpoort. In 2022 is door de wereldwijde onzekerheid (oorlog Oekraïne, bouwkosten, energieprijzen) en verwachte recessie de vraag sterk teruggelopen en zijn meerdere reserveringen beëindigd. Niettemin verwachten we in 2023 tussen 1 en 4 hectare te verkopen, verdeeld over een tweetal partijen die circa een 0,5 hectare wensen af te nemen en één partij die voornemens is om circa 3 hectare af te nemen.

De eerder toegenomen vraag en verkoop hebben ertoe geleid dat we fase 1C in ontwikkeling hebben gebracht; het deel rondom de grondberging van Cosun, tot aan de Roderwolderdijk. Het oorspronkelijke inrichtingsplan uit 2008 is gedeeltelijk herzien en is reeds verwerkt in de eerdere herziening van de grondexploitatie:

• De kavels rondom de Newcastleweg worden herkaveld. Als gevolg van de hoogspanningsleiding bleken de kavels onvoldoende verkoopbaar. We gaan de kavels ontsluiten vanaf de Cardiffweg en Birminghamweg en de Newcastleweg vervalt. We richten het water anders in, zodat er beter verkoopbare kavels komen, met goede representatie aan de A7;
• Er komt een stevige groenzone langs de Birminghamweg en Manchesterweg;
• De nog niet aangelegde Coventryweg wordt oost-west aangelegd in plaats van noord-zuid. Op die wijze hoeven we niet te wachten op aankoop van het Cosun-terrein en kunnen we kleinschaliger verkavelen. Op deze wijze is er meer ruimte voor mkb-bedrijven;
• Er komt een stevige en brede groenzone langs de Roderwolderdijk. De beoogde woon-werkkavels vervallen. Voorgaande komt tegemoet aan de wensen van bewoners van de Roderwolderdijk en is voor ons ook ruimtelijk beter inpasbaar. Woon-werkkavels waren hier bovendien milieutechnisch lastig inpasbaar.

Het ontwerp is klaar, afhankelijk van de uitkomsten van het ecologisch onderzoek moeten er nog mogelijke compenserende maatregelen worden gerealiseerd en vergunning worden aangevraagd. Dit bepaalt de planning van de civieltechnische werkzaamheden. Wij verwachten de werkzaamheden voor 1C en rondom de Newcastleweg in 2024 en 2025 uit te voeren. Verkoop van de kavels kan starten in 2024.

Roodehaan
Het afgelopen jaar is er veel belangstelling voor Roodehaan en verlopen de verkopen voorspoedig. In totaal is er in 2022 0,6 hectare verkocht en is er voor de resterende 11 hectare veel belangstelling, getuige het feit dat er op 8 van de resterende 12 kavels sprake is van een reservering of een optie. Voor de civieltechnische ontwikkelingen zijn de grote infrastructurele werken afgerond. Slechts een aantal hydrologisch gerelateerde aanpassingen (kavel ophoging, waterberging en afvoer), een groenplan en de aanleg van trottoirs en inritten resteert in het woonrijp maken. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang een verkoop van een kavel heeft plaats gevonden.

Europapark
Voor de ontwikkeling van de P2 locatie is via een partnerselectie een ontwikkelpartner geselecteerd om gezamenlijk een haalbaar plan voor de ontwikkeling van de P2 locatie maken. De haalbaarheidsfase is gestart na de zomer van 2022 en wordt voor de zomer van 2023 afgerond. De planvorming voor de naastgelegen kavel, bedoeld voor sociale woningbouw van Nijestee wordt naar verwachting in 2023 afgerond. De kolenkade langs het Oude Winschoterdiep is vergroend en er is een fietspad bestaande uit zonnepanelen gerealiseerd.

Grote Markt
De slotcalculatie van de grondexploitatie Grote Markt is in februari 2023 door de raad vastgesteld. Daarom wordt deze grondexploitatie nog meegenomen in de gemeenterekening 2022.

Haren Nesciopark
Alle woonkavels zijn verkocht. Er zijn nog enkele bedrijfskavels beschikbaar. Eind 2022 is gestart met het woonrijp maken, dat loopt door tot in 2023.

Alo-locatie
De grondexploitatie en de bijbehorende ruimtelijke kaders voor de voormalige Alo-locatie zijn vastgesteld in juni 2020. Begin 2021 is de ontwikkeling gegund aan MWPO met hun winnende plan ‘Holt’. MWPO heeft haar winnende ontwerp de afgelopen periode nader uitgewerkt. Op 15 september 2022 is het voorontwerp bestemmingsplan openbaar gemaakt en kon iedereen zienswijzen indienen. In 2023 zal het ontwerp bestemmingplan in procedure worden gebracht. Na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan zal de realisatie van het plan ‘Holt’ starten.

Resultaten Slotgecalculeerde projecten
In de categorie Slotgecalculeerde projecten staan projecten die nagenoeg gereed zijn, 95 % van de kosten en opbrengsten zijn gemaakt. De verwerking van de resterende 5% geschiedt op basis van aannames. Voor investeringsprojecten geldt dat 95% van de kosten moet zijn gerealiseerd en dat zekerheid is over de definitieve omvang van subsidies. In onderstaande tabel staat de huidige stand van zaken vermeld.

Verloop boekwaarden slotgecalculeerde projecten

Resultaten Bouwrijpe kavels
De categorie Bouwrijpe kavels betreft gronden die na het afsluiten van een grondexploitatie nog niet verkocht zijn en beschikbaar zijn om te verkopen. Onderstaand overzicht laat het verloop zien van de boekwaarde van deze kavels.

Verloop boekwaarden bouwrijpe kavels

De boekwaarde op 31-12-2022 bedraagt 2,62 miljoen euro.

Resultaten Nog te ontwikkelen gronden
Het strategische vastgoed bestaat voornamelijk uit onroerende zaken die aangekocht zijn ten behoeve van (her)ontwikkeling. In de periode tussen aankoop en de start van de (her)ontwikkeling beheren en exploiteren wij de gekochte gronden en bebouwde onroerende zaken. Volgens het BBV dienen gronden in de MVA te worden gewaardeerd tegen (historische) verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Indien sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde, dient een voorziening getroffen te worden voor het verschil tussen boekwaarde en die lagere marktwaarde.

In onderstaand tabel staan de gronden in de categorie MVA-Nog te ontwikkelen gronden.

Verloop boekwaarden nog te ontwikkelen gronden

Boekwaarde
De boekwaarde op 31-12-2022 bedraagt 87,00 miljoen euro. Dit is een afname ten opzichte van 31-12-2021 van 7,55 miljoen euro. De netto boekwaarde (boekwaarde minus voorziening) bedraagt 49,54 miljoen euro. De mutaties hebben betrekking op:

• Voor het project Oosterhamrikzone is 1 perceel met woning aangekocht voor een bedrag van 680 duizend euro;
• In Roodehaan is een 2 ^e zonnepark aangelegd. De boekwaarde van de grond, 554 duizend euro, is overgeheveld naar verhuurde kavels;
• In 2022 is de BV Stadshavens opgericht en is de gebiedsbegroting vastgesteld. De percelen die binnen deze gebiedsbegroting vallen zijn daarom overgeboekt naar gebiedsontwikkeling. De boekwaarde hiervan bedroeg op 1 januari 2022 10, 681 miljoen euro. Als gevolg van deze oeverboeking is de verliesvoorziening op deze percelen met 2,772 miljoen euro verlaagd;
• Voor het project Stationsgebied Groningen is aan de Parkweg in 2022 1 woning aangekocht;
• Aan de zuidkant van de Peizerweg zijn 3 percelen grond voor een bedrag van 610 duizend euro aangekocht;
• In Leegkerk zijn 15 percelen grond voor 1,402 miljoen euro met een oppervlakte van ca 37 ha aangekocht;
• In 2022 zijn 3 woningen in Haren verkocht met een boekwaarde van 176 duizend euro. Daarnaast is de Biotoop/Hortus Haren aangekocht voor een bedrag van 3,496 miljoen euro;
• Het pand aan de Radesingel 6 is in 2022 verkocht voor 4,275 miljoen euro. Daarnaast is de grond overgeboekt naar erfpachtterreinen voor een bedrag van 750 duizend euro.
• Door taxatie is de verliesvoorziening van het pand Sontweg 13 verlaagd met 814 duizend euro.

Door bovenstaande mutaties is het resultaat op de verliesvoorziening totaal 4,51 miljoen euro voordelig.

Gronden bestemd voor gemeentelijke gebiedsontwikkelingen

De commissie BBV heeft in de ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken, 2019’ een nieuwe categorie gronden opgenomen. Een categorie die in de regel aangeduid wordt met ‘Warme gronden’. Onder voorwaarden mag bij de waardering van gronden die zijn verworven met het oog op gebiedsontwikkelingen, maar waarvoor nog geen grondexploitaties is vastgesteld worden uitgegaan van de toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming.

De grondposities van het Suikerterrein (2009) zijn als gevolg van wijzigingen in het BBV (2016) omgezet naar materiële vaste activa (MVA). In het BBV 2016 was een overgangsbepaling getroffen, daar is voor deze grondpositie gebruik van gemaakt. Daarom heeft een waarde correctie naar huidige bestemming niet plaatsgevonden. Deze overgangsbepaling liep echter af na 31 december 2019. Hiermee werd een risico gelopen dat een forse voorziening zou moeten worden getroffen.

Evenwel voldeed het Suikerterrein aan de geldende voorwaarden om onder de nieuwe categorie ‘Warme gronden’ te vallen. De gronden werden door een onafhankelijke taxateur gewaardeerd op toekomstige bestemming. De gemeenteraad heeft 14 december 2022 besloten de gebiedsbegroting, van de op 2 maart 2022 opgerichte De Suikerzijde BV, vast te stellen. Hiermee vervalt het label ‘warme gronden’. Van de reeds verworven gronden blijft per 31-12-2022 voor een bedrag van 39,755 miljoen euro op de balans van de gemeente staan.

Verloop boekwaarden gronden gebiedsontwikkelingen

Ook voor de gebiedsontwikkeling Stadshavens heeft de gemeente gronden aangekocht. De gemeenteraad heeft 16 februari 2022 besloten de grondexploitaties Stadshavens 1 van de opgerichte BV Stadshavens vast te stellen. Van de reeds verworven gronden blijft per 31-12-2022 voor een bedrag van 11,073 miljoen euro op de balans van de gemeente staan. Door bovenstaande mutaties is het reusltaat op de verliesvoorziening totaal 66 duizend euro voordelig.

Resultaten Niet in exploitatie te nemen eigendommen
De niet in exploitatie te nemen eigendommen zijn gronden waarvoor geen (her)ontwikkeling staat gepland. Dit is een relatief klein complex met een boekwaarde van 85 duizend euro.

Resultaten In erfpacht of anderszins uitgegeven eigendommen
In onderstaand overzicht wordt een verloop weergegeven van de boekwaarden van in erfpacht uitgegeven gronden, verdeeld naar gronden waarvoor een jaarlijkse canon wordt betaald en gronden waarvan de jaarlijkse canon voor een bepaalde periode is afgekocht.

Verloop boekwaarden in erfpachtuitgegeven gronden

Boekwaarde
De boekwaarde per 31 december 2022 bedraagt 30,80 miljoen euro. In 2022 zijn er 5 percelen grond die in erfpacht waren uitgegeven verkocht voor 759 duizend euro. Deze gronden hadden een boekwaarde van 638 duizend euro wat per saldo een resultaat op levert van 121 euro voordelig. Daarnaast zijn er 2 percelen grond in erfpacht uitgegeven. Deze 2 percelen hebben samen een boekwaarde van 838 duizend euro.

Resultaten Verhuurde kavels
In tegenstelling tot maatschappelijk vastgoed betreft het een categorie gronden en vastgoed, die verworven zijn, om in de toekomst te ontwikkelen tot een andere bestemming. Tussentijds worden deze gronden en vastgoed voor langere tijd verhuurd of verpacht. Het beleidsmatige uitgangspunt voor deze panden is: 'het op commerciële basis beheren van al dan niet tijdelijke, bij de gemeente in eigendom zijnde, onroerende zaken, met inachtneming van de gewenste bestemmingsflexibiliteit.' Onderstaand overzicht laat het verloop zien van de boekwaarde van de verhuurde kavels verdeeld naar een 4-tal categorieën.

Verloop boekwaarden verhuurde kavels

In 2022 zijn er 3 panden verkocht die een verkoopresultaat opleveren van 1,278 miljoen euro. Daarnaast zijn er percelen grond in Roodehaan overgeboekt naar Verhuurde Kavels in verband met de verhuur van deze kavels ten behoeve van een zonnepark.

Resultaten Voorbereidingskredieten
Voor de (her)ontwikkeling van het strategisch vastgoed stelt de raad voorbereidingskredieten vast. In onderstaand overzicht staan de actuele voorbereidingskredieten weergegeven. Het restant krediet is berekend als krediet minus boekwaarde 31-12-2021 minus geboekte kosten in 2022.

Verloop boekwaarden voorbereidingskredieten

In 2022 zijn er voor 5 projecten uitvoeringskredieten beschikbaar gesteld, te weten: Suikerzijde, Hart van Ten Boer, Nije Buurt Ten Post, Theda Mansholtlocatie en Stadshavens. Daarnaast zijn er in 2022 3 nieuwe voorbereidingskredieten beschikbaar gesteld: Hedera-Raadhuisplein, Travertijnstraat en Woonwagenlocatie Woonschepenhaven.

^1. De kredietoverschrijding Sontplein (Arrivalocatie) wordt voor behandeling gemeenterekening 2022 voorgelegd aan de raad.