Paragraaf 4: Onderhoud kapitaalgoederen

Beheer gemeentelijke gebouwen

Algemeen
Uitgangspunt bij het onderhoud van de gemeentelijke gebouwen is het onderhoudsniveau drie conform NEN 2767: dit is een landelijk gangbaar niveau, dat ook is vastgelegd in de Vastgoednota. De NEN-meetmethode die tijdens de inspectie wordt uitgevoerd, leidt tot een ‘score’ die aangeeft wat de gemiddelde conditie van het onderzochte pand voor wat betreft het onderhoud is. De uitslag uit de meting is een ‘score’. De score 3, op een schaal van 1 (nieuwbouw) tot 6 (zeer slecht) betekent: redelijk (geen nieuwbouw, beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte) met als doel het pand in stand te houden. Algemeen wordt niveau 3 als het meest efficiënte onderhoudsniveau voor gebouwen beschouwd.
Voor de panden waar de gemeente verantwoordelijk is voor het onderhoud zijn meerjarige onderhoudsplanningen (MJOP’s) opgesteld. Deze worden jaarlijks geactualiseerd en zijn te splitsen in planmatig en niet planmatig onderhoud. Om de onderhoudskosten door de jaren heen te egaliseren, zijn onderhoudsvoorzieningen ingesteld. Voor het planmatig onderhoud wordt in de begroting jaarlijks een dotatie aan de voorziening geraamd op basis van het meerjarig gemiddelde vanuit de MJOP’s. De werkelijke onderhoudskosten worden ten laste van de voorziening gebracht. Dit voorkomt een grillig verloop in de exploitatie van de onderhoudskosten.
Het niet planmatig onderhoud is een inschatting op basis van diverse variabelen, zoals de leeftijd en functie van het pand. Deze inschatting is opgenomen in het MJOP en daarvoor wordt jaarlijks een bedrag in de begroting opgenomen. Deze kosten moeten conform het BBV ten laste van de exploitatie worden gebracht en kunnen zodoende tot resultaten leiden.
De MJOP’s komen tot stand door inventarisatie van het benodigde planmatige onderhoud door onze contractpartijen. In 2019 is een verbetertraject gestart om de juistheid en volledigheid van de installatietechnische MJOP’s te toetsen. Dit is in 2021 afgerond waarbij diverse tekortkomingen zijn hersteld, dit naar aanleiding van de uitgevoerde audits. In 2022 is gestart met het verbetertraject voor de dak- en gevelcontractpartijen. Ook voor dit onderdeel zullen diverse audits uitgevoerd worden om de juistheid en volledigheid van de MJOP’s vast te stellen, maar ook om vast te stellen of de werkzaamheden conform de overeenkomsten worden uitgevoerd.
Tot slot zal in 2023 het onderhoud van de gemeentelijke gebouwen opnieuw aanbesteed gaan worden. De aanbestedingsprocedure hiervan is inmiddels opgestart.

Kernvastgoed
Het grootste deel van de gebouwen in de portefeuille kernvastgoed is redelijk tot goed onderhouden. Voor deze gebouwen is een passende voorziening opgenomen op basis van het principe van instandhouding. Noodzakelijk onderhoud als gevolg van een hogere bezetting (bijvoorbeeld aan de klimaatinstallatie) in een gebouw is niet voorzien. Voor 1 gebouw in deze categorie (aan het Harm Buiterplein) is met de bouwer ervan ook een onderhoudscontract voor meerdere jaren afgesloten. Die verricht het onderhoud. De revitalisering van het Stadhuis aan de Grote Markt 1 is inmiddels afgerond en het MJOP is geactualiseerd. Voor de Peizerweg 128, de hoofdlocatie van Iederz, wordt nieuwbouw gerealiseerd door middel van een Design, Build en Maintenance contract. De oplevering vond inmiddels plaats en de afgelopen maanden is hard gewerkt aan de afwerking en inhuizing van het gebouw.

Op de wijkpost in Haren waren tot en met 2022 de brandweerkazerne en Stadsbeheer gehuisvest. De Veiligheidsregio heeft deze locatie inmiddels verlaten voor een nieuwe eigen kazerne elders in Haren. Stadsbeheer onderzoekt op welke wijze hun dienstverlening naar de toekomst op de beste manier kan worden gehuisvest. Dit gebeurt in relatie met de andere wijkposten van Stadsbeheer, zodat een totaal beeld ontstaat van de huisvestingsbehoefte.

Het pand aan de Duinkerkenstraat 45 heeft op dit moment een belangrijke functie als het gaat om de huisvesting van Stadsbeheer. Er zijn verschillende ontwikkelingen die aanleiding geven om de pandstrategie van deze locatie tegen het licht te houden. Vanuit de gebruikers, Stadsbeheer en Facilitaire Services en Huisvesting (FSH) is geconstateerd dat de locatie Duinkerkenstraat in de toekomst een belangrijke rol blijft vervullen in de huisvesting van Stadsbeheer en nog een aantal andere organisatieonderdelen. Op dit moment wordt onderzocht op welke wijze het pand toekomstbestendig kan worden gerevitaliseerd.

Het (voormalige) gemeentehuis in Ten Boer is onvoldoende op niveau. Op dit moment zijn we bezig met een pilotproject om het gebouw te verduurzamen. In 2023 zal de strategie voor dit pand duidelijk moeten worden, zodat hierop gericht kan worden ingezet.

Schoolgebouwen
De verantwoordelijkheid voor het onderhoud, de functionele aanpassingen en het up-to-date houden van de schoolgebouwen voor primair-, speciaal- en voortgezet onderwijs ligt - tenzij anders overeengekomen - bij de schoolbesturen. De schoolbesturen krijgen daarvoor de middelen van het rijk. De gemeente heeft daarom geen verantwoordelijkheid (financieel en inhoudelijk) voor de technische en onderwijskundige staat van die gebouwen. Omdat de gemeente wel het wettelijke economisch claimrecht heeft, toetsen we periodiek de technische staat van de gebouwen. Voor de schoolgebouwen die technisch en functioneel niet meer voldoen hebben we maatregelen bepaald om de kwaliteit te verbeteren. Die maatregelen en de nodige investeringen zijn vastgelegd in het integraal huisvestingsplan onderwijs (IHP). Dat IHP is in april 2020 door de raad vastgesteld. Voor de uitvoering van het IHP hebben we een projectorganisatie opgericht die de planvoorbereiding en uitvoering van de projecten in de eerste tranche van vier jaar (2020 tot en met 2023) ter hand neemt. Momenteel werken we aan een actualisatie van het IHP. Het nieuwe IHP heeft een looptijd van 2024 tot en met 2027 en geeft ook weer een doorkijk naar de jaren daarna. In dit IHP zullen we ook de verduurzamingsopgave en de verbetering van (een aantal) gymaccommodaties integreren. Dit nieuwe IHP zal in het najaar van 2023 aan de raad worden voorgelegd.
Van de gebouwen waarin meerdere functies naast onderwijs zijn samengebracht, zijn een aantal wel eigendom van de gemeente. Deze worden daarom door ons onderhouden. Ook schoolgebouwen, die niet meer voor onderwijs in gebruik zijn en om die reden door het schoolbestuur zijn teruggegeven aan de gemeente, zijn een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Dit geldt ook voor voormalige schoolgebouwen die een andere functie krijgen of deze al hebben gekregen. Voor deze gebouwen zijn - daar waar relevant - meerjarige onderhoudsplannen opgesteld gekoppeld aan het vastgoedperspectief voor deze panden. Onze onderhoudsplanning is in eerste instantie ingericht op instandhouding en dus NEN-conditie drie. Bij de eventuele wens voor aanpassingen aan gebouwen gaan we in overleg met de gebruikers over de mogelijkheden binnen de bestaande budgetten.

Sociaal culturele en welzijnsaccommodaties
Alle sociaal culturele accommodaties, die onder de werking van de accommodatienota vallen, zoals speeltuinverenigingen, buurtcentra, dorpshuizen en wijkcentra, worden gesubsidieerd voor de eigenaarslasten van de accommodatie. Voor het onderhoud van gebouwen in gemeentelijk eigendom is een passende voorziening opgenomen op basis van het principe van instandhouding.

Voor de niet-gemeentelijke accommodaties is in het afgelopen jaar toegewerkt naar een structurele bijdrage voor het groot onderhoud, gebaseerd op de meerjarige onderhoudsplanningen van de niet-gemeentelijke accommodaties. Dit is uitgewerkt in aanvullende regelgeving.
Het onderhoudsniveau van de sociaal culturele accommodaties is redelijk tot goed te noemen. Een uitzondering daarop is de Resedastraat 2a in de Oosterparkwijk. Deze wordt met tijdelijke maatregelen in stand gehouden en er wordt, vanwege ontwikkelingen in de wijk, toegewerkt naar afstoting van dit ‘boomstammengebouw'. In de Oosterparkwijk is in het afgelopen jaar het nieuwe Wijkcentrum Bij Van Houten tot stand gekomen aan de Oliemuldersweg 47a. De speeltuinvereniging Oosterpark is inmiddels verhuist van de Resedastraat naar het nieuwe Wijkcentrum Bij van Houten. De planvorming van de volgende fase is gestart. Hierbij wordt het monument Oliemuldersweg 47, de van Houtenschool, betrokken bij het wijkcentrum.

Culturele gebouwen
Tot de culturele gebouwen behoren onder meer cultureel educatieve centra, musea, panden voor podiumkunsten en bibliotheken. Veel van deze gebouwen zijn een visitekaartje voor de gemeente: het Groninger Forum aan de Nieuwe Markt, het Groninger Museum aan het museumplein, VRIJDAG aan de St. Jansstraat, cultuurcentrum ‘De Oosterpoort’ aan de Trompsingel, het Noord Nederlands Toneel aan de Bloemstraat en sinds kort de kunstwerf aan de Bloemsingel. Door de hoge gebruikersdynamiek en vanuit de activiteiten in de gebouwen worden veelal extra eisen aan het gebouw gesteld (bovengemiddeld onderhoud, verbouwingen).
Eind 2019 is het Forum Groningen opgeleverd. De afgelopen jaren hebben in het teken gestaan van de afronding van de bouw, het verder inregelen van het gebouw en het op basis van praktijkervaringen verder uitwerken van bestaande MJOP van dit pand. Per 1 januari 2023 is het onderhoudscontract van het pand aanbesteed. De laatste maanden hebben dan ook in het teken gestaan van de overdracht en implementatie van de nieuwe onderhoudspartij.
In 2018 besloot de gemeenteraad tot de gezamenlijke huisvesting van een aantal dans- en theatergezelschappen. Deze waren versnipperd over de stad gehuisvest in panden die zowel inhoudelijk als milieutechnisch onvoldoende op de toekomt waren voorbereid. In september heeft dit nieuwe cultuurcluster in de vorm van de Kunstwerf (volledige nieuwbouw) en de naastgelegen Villa B (verduurzaamd en gerenoveerd) zijn deuren geopend. Het gebouw is gasloos en geeft de instellingen op een unieke en eigenzinnige wijze onderdak waarbij onderlinge samenwerking nog makkelijker maakt.
VRIJDAG is nu gehuisvest op drie verouderde locaties, waarvan één in de binnenstad. Er wordt gewerkt aan de herontwikkeling van de locatie aan de St Jansstraat ten behoeve van de integrale huisvesting van VRIJDAG op één locatie.
Het cultuurcentrum De Oosterpoort is inmiddels meer dan 50 jaar oud. De kwaliteiten van het pand (alle zalen en foyers gelijkvloers) worden in toenemende mate overschaduwd door de gedateerdheid van het pand en de installaties. Dit zet de onderhoudsbudgetten onder druk. In 2017 werd duidelijk dat de huidige Oosterpoort niet langer meekan en zijn verschillende besluiten aan de raad voorgelegd op weg naar een nieuw muziekcentrum. De planvorming is in volle gang en beoogd wordt uiterlijk in 2030 een opvolger van muziekcentrum De Oosterpoort op te leveren. Tot die tijd is gekozen voor een aanpak, waarbij alleen onvermijdbare maatregelen genomen worden om het gebouw nog in stand te houden. Daarbij is flink geïnvesteerd met betrekking tot de brandveiligheid en in het afgelopen jaar de klimaatbeheersing.

Sportaccommodaties
Voor het onderhoud van alle sportgebouwen werkt Sport050 met een Meerjarig Onderhoudsplanning (MJOP) die momenteel wordt geüpdatet. Deze zal in 2024 gereed zijn. Jaarlijks wordt de MJOP bijgesteld. Hiervoor wordt sinds 2019 gebruik gemaakt van een voorziening, waar het geplande onderhoud uit gefinancierd wordt. De koeltoren op Kardinge is in 2022 vervangen. Begin 2021 zijn wij, mede op verzoek van de raad, gestart met het verbreden van de herontwikkelingsopgave voor het sportcentrum Kardinge tot een integrale, gebiedsgerichte aanpak. Dit betekent dat de daadwerkelijke herontwikkeling van het sportcentrum later gerealiseerd wordt dan in eerste instantie beoogt. Met een aantal investeringen in vervanging en onderhoud kan het sportcentrum nog maximaal 5 jaar opengesteld worden. Het meerjarenonderhoudsplan is hierop geactualiseerd, gericht op een zo efficiënt mogelijke instandhouding van het sportcentrum tot uiterlijk 2029. Deze investeringen worden gedragen binnen de onderhoudsvoorziening en reservering van Sport050. Verder is van diverse gymlokalen de dakbedekking vervangen. Ook is een groot deel van onze panden opnieuw geverfd. Tevens hebben we stapsgewijs ook in 2022 weer een paar oude douchepanelen vervangen in een aantal gymlokalen (ieder jaar een deel) en er is ledverlichting aangebracht. Het vervangen van het Gebouwen Beheer Systeem (GBS) is een jaar opgeschoven naar 2023 vanwege de benodigde capaciteit voor andere projecten, inzet van leveranciers en levering van materialen.
Voor de ‘Vervanging Investeringen Planning kunstgrasvelden’ (VIP) wordt jaarlijks opnieuw onderzocht op noodzaak van vervanging voor het desbetreffende jaar. Hiervoor vindt medio september een soort van keuring plaats. De staat van de kunstgrasvelden is bepalend voor het moment van renovatie. Afhankelijk van de intensiteit van het gebruik vindt de vervanging van de top- en sporttechnische lagen van kunstgrasvelden plaats. Bij het bepalen van de definitieve vervangingen betrekken we de betrokken verenigingen. In 2022 zijn de kunstgrasvelden op de sportparken Glimmen, Het Noorden en 3 velden in Haren vervangen volgens planning. Op verzoek van vv Glimmen hebben we een vierde pilot voor een non-infillkunstgrasmat kunnen realiseren bij vv Glimmen. De vereniging is er heel tevreden mee. Daarnaast is het kunstgrasveld korfbal op Kardinge verkleind (norm KNKB) en is op sportpark West End een natuurgrasveld omgezet in kunstgras om de capaciteit te vergroten (co-investeringsfonds). Alle kunstgrasvelden met SBR worden via de VIP fasegewijs vervangen door een alternatieve infill die niet schadelijk is voor het milieu. Dit brengt meerkosten met zich mee, die op dit moment niet zijn meegenomen in de VIP. Voor een aantal jaren (afhankelijk van de daadwerkelijke vervanging van die velden) zijn deze kosten gedekt in de meerjarenbegroting 2022-2026.